O Tribunal Regional Federal (TRF) da 3ª Região (São Paulo) foi favorável às empresas do setor imobiliário no que diz respeito à forma de cálculo dos impostos sobre a venda de imóveis. No caso analisado pelo Tribunal, uma empresa optante pelo regime de lucro presumido adquiriu uma casa em uma área nobre da cidade de São Paulo em 2011, e a classificou contabilmente como “propriedade para investimento”.
Posteriormente, a empresa alugou o imóvel para terceiros e, em algum momento, transferiu o imóvel para a categoria de “estoque” no registro contábil. Em meados de 2020, a empresa vendeu o imóvel e, antes dessa venda, ajuizou um processo no Judiciário.
No cenário descrito, os desembargadores determinaram que os impostos devidos pela venda do imóvel, como Imposto de Renda (IRPJ), CSLL, PIS e COFINS, devem ser calculados com base na receita bruta do lucro presumido, e não sobre o ganho de capital.
A diferença entre as bases de cálculo da receita bruta e ganho de capital é significativa em termos de carga tributária: o ganho de capital revela uma base mais onerosa do que a tributação do lucro operacional. No caso, a taxação sobre o ganho de capital seria de cerca de R$ 5 milhões, enquanto a tributação sobre a receita bruta do lucro presumido seria de pouco mais de R$ 1 milhão.
Para empresas com faturamento de até 78 milhões por ano, há o recolhimento de tributos no regime do lucro presumido, que aplica um percentual de presunção de lucro sobre as receitas e, sobre esse resultado, incidem as alíquotas dos impostos, que podem chegar a 34%. Com relação ao ganho de capital, incide 34% diretamente sobre a diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor de compra.
A Receita Federal mudou as regras para combater planejamentos tributários abusivos, como abrir uma empresa imobiliária para vender um único imóvel e pagar menos tributos. Essas regras estão relacionadas à contabilização do bem, diferenciando se ele é registrado como ativo circulante ou não circulante, o que pode caracterizar esse bem como receita bruta ou ganho de capital, respectivamente.
Diante desse contexto, a Receita Federal emitiu uma sequência de orientações e soluções de consulta com relação à tributação sobre o ganho de capital na venda de bens:
I. Na Instrução Normativa nº 1.700, de 2017, prevista no artigo 3º do artigo 39 dessa norma, foi estabelecido que os tributos sobre ganho de capital devem ser recolhidos nas vendas de bens classificados como ativo não circulante imobilizado, investimentos e intangíveis, mesmo que sejam posteriormente reclassificados contabilmente como ativo circulante com a intenção de venda.
II. Após isso, em 2018, o Fisco emitiu a Solução de Consulta nº 251, da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit), que afirmou que a alienação de um bem do ativo imobilizado por uma empresa do regime de lucro presumido deve ser tributada de acordo com as regras do ganho de capital, mesmo que o bem tenha sido reclassificado como ativo circulante.
III. Por fim, em 2021, houve uma nova orientação pela Solução de Consulta nº 7. Nessa consulta, a Receita Federal entendeu que a classificação contábil do bem não é o único elemento determinante para a forma de tributação. Para a tributação com base na receita bruta, é necessário analisar o histórico da atividade da empresa e as evidências de que ela atua no ramo imobiliário.
Com isso, a RFB está buscando evitar planejamentos tributários que considere abusivos, onde uma empresa é criada com atividade imobiliária apenas para se beneficiar de uma tributação mais favorável, mas sem atuar efetivamente no setor imobiliário. Essas orientações e soluções de consulta têm impacto sobre como as empresas do setor imobiliário são tributadas, e buscam trazer maior clareza.
A decisão do Tribunal Regional Federal reforça que, se a empresa tem como objeto social a administração de imóveis e possui histórico de atividades imobiliárias, a tributação deve ser feita sobre a receita bruta, prevalecendo sobre eventuais erros na classificação contábil. Essa decisão traz maior segurança para as empresas do setor imobiliário, porém, ainda pode haver dúvidas e análises caso a caso.
