O Supremo Tribunal Federal (STF) reforçou o entendimento de que não pode incidir ITBI em razão do registro de “contratos de gaveta” em operações imobiliárias.
Prefeituras, como a de São Paulo, vinham cobrando o ITBI em fase anterior ao registro formal por meio da escritura de compra e venda de imóveis. Segundo o CTN, o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade, o que ocorre apenas com a averbação da transferência efetiva da propriedade na matricula do imóvel. Contudo, alguns Municípios já realizam a exigência do imposto quando as partes registram em cartório contratos relativos a operações imobiliárias, tais como as “promessas de compra e venda”.
Nessa situação, o imóvel permanece no nome do vendedor até o pagamento total pelo comprador. Para o comprador é uma garantia de que o imóvel será seu ao final do pagamento e, de outro lado, o vendedor continua na propriedade do imóvel, como garantia, caso não haja o adimplemento integral por parte do comprador. Estes contratos facilitam a realização de negócios, pois muitas vezes linhas de créditos para financiamentos são difíceis de serem conseguidas pelos compradores.
O caso julgado pelo STF, ARE nº 1294969 em repercussão geral, envolve a Prefeitura de São Paulo que exige o imposto em razão de contrato de cessão de direitos de compra e venda, no qual um comprador de imóvel na planta transfere para um terceiro o bem antes de ter a propriedade deste.
Nestes casos de cessão de direito de propriedade imobiliária há sempre o risco do novo proprietário adquirir imóvel já onerado com penhora ou dívidas do antigo proprietário e com isso perder o imóvel recém “adquirido”. Apenas o registro efetivo da propriedade na matrícula no imóvel pode trazer segurança nestas operações, e ainda com certas ressalvas.
Os contratos de gaveta são válidos do ponto de vista cível, contudo, não sob a ótica tributária, o que faz com que qualquer operação não registrada corretamente não possa ser oposta ao Fisco para afastar responsabilidades. Assim, o responsável pelo imóvel será quem conste em sua matrícula, seja para o bem, efetivo direito imobiliário, seja para mal, diante de dívidas e onerações.
Destaca-se que os contratos de gaveta não isentam os novos proprietários de perdas cíveis, embora constituam documento hábil à reparação por perdas e danos em face do efetivo responsável.
Neste contexto, mesmo os contratos de gaveta não sendo onerados pelo ITBI, sempre é válido regularizar a situação junto ao cartório de imóveis e da municipalidade para se evitar maiores problemas, que possam resultar até na perda do imóvel.
