O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821, analisado sob a sistemática de recursos repetitivos (Tema 1.113), fixou a tese quanto à base de cálculo do ITBI e os parâmetros para sua instituição pelo Fisco Municipal.
A princípio, as questões foram previamente analisadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), cujo entendimento era de que o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU. No entanto, para o STJ, nas operações de compra e venda, a base de cálculo do ITBI consiste no valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando, portanto, vinculada à base de cálculo do IPTU, o qual sequer poderá ser utilizada como piso de tributação.
No julgamento, ainda foram firmadas outras duas teses: o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, conforme art. 148 do CTN; e, o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
O Relator Ministro Gurgel de Faria, expôs que nos termos do art. 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos, enquanto o art. 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.
O Ministro apontou que o IPTU alcança a propriedade, sendo o imposto lançado de ofício com base na planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo Municipal, o qual considera certos parâmetros, dentre eles a localização e metragem do imóvel.
Diferentemente, a base de cálculo do ITBI deve abranger o valor de mercado do imóvel de forma individual e considerando suas particularidades, tais como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, o que justifica o lançamento do referido imposto ser na modalidade de declaração, sendo atribuído ao Fisco a revisão.
Ademais, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar o valor venal previamente estipulado pelo Fisco, a Administração Tributária estaria realizando o lançamento de ofício do ITBI, considerando critérios unilaterais, os quais desprezariam particularidades do imóvel e da transação.
Por fim, o Magistrado apontou que a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI caracterizaria inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, o que, consequentemente, estaria violando o disposto no art. 148 do CTN.
